地位承継で覚書上の地位を第三者に譲るときの注意点

2016年11月29日2020年3月31日地位承継, 注意点

地位承継とは契約当事者の地位を第三者に受け継ぐこと

覚書上の地位承継とは、売買契約の売主または買主の地位や、不動産賃貸借契約の賃貸人または賃借人の地位を第三者に承継（譲渡）することです。ひとつの覚書には単なる債権のみではなく、様々な権利義務が付いてくる場合があり、その覚書から生じるすべての権利義務を他人に継承させようとする場合、覚書上の当事者の地位そのものを第三者に継承させることができます。

一部権利のみの地位承継はできず原則として相手方の承諾が必要

地位承継では、覚書上の地位の一部のみ（たとえば債権のみ）を第三者に承継することはできません。また、このときは、覚書の相手にとっては当初の覚書の当事者が変更されるわけなので、原則として地位承継にあたっては、覚書の相手方の承諾が必要です。ただし、覚書の種類によっては、覚書の相手方の承諾なしに、第三者に覚書の地位を承継することもできます。

売買契約の場合は債権と債務も地位承継する

売買契約の場合の覚書の地位承継について紹介します。たとえば、売主と買主の間に機械の売買契約が成立しているとします。このとき、売主は買主に対して代金の支払いを求める権利もっているのと同時に、売買の対象である機会を買主に引き渡すという債務も同時に持っていることになるのです。

このとき覚書で相手の承諾が必要

この債権と債務を同時に第三者に承継させるときには、買主の承諾をもらわなくてはいけません。買主は売主を信頼して取引をしているので、買主の売主に対する信頼を保護しなくてはいけないからです。このように、覚書上の地位承継には覚書の相手方の承諾が必要になります。また、覚書上の地位が承継すると、債権債務のほかにも、覚書の取消権や解除権も承継することになります。

賃貸借契約のとき賃貸人の地位承継は許可不要

覚書の地位承継では、相手方の承諾が必要であると説明しましたが、例外があります。不動産賃賃貸借契約のときです。賃貸人が第三者に地位を承継する場合、契約の相手方である賃借人の承諾はいりません。これは、賃貸人の債務である賃借人に使用収益させるという債務は積極的に賃貸人の関与が必要なものではなく、誰でも行える債務であるという特殊性があるからです。したがって、賃貸人は賃借人の承諾がなくても、第三者に地位承継することができます。

賃料・賃貸期間・特約を変更する場合には契約書を交わし直す必要がある

通常、第三者に承継される場合は、原則として契約内容は従前と変わりません。しかし、地位承継をした第三者が賃借人に対して、新しい賃貸人として賃料を請求する場合には、賃貸借の対象となっている不動産について登記が必要です。また、賃料や賃貸期間、退去条件等が変更される場合には、新しい契約書を新しい賃貸人と賃借人との間で交わし直さなくてはいけません。

賃借人の地位承継には賃貸人の許可が必要

また、賃借人の地位を第三者に承継する場合には、原則どおり、賃貸人の承諾が必要です。賃料の支払い能力は誰が賃借人であるかによって大きく変わるため、賃貸人の意思と無関係に覚書の地位を承継することは認められていません。

覚書により第三者への地位承継はできるが所有者の許可が必要なケースがほとんど

覚書の地位を第三者に承継するとき、一部例外はあるものの、原則として覚書の相手方の承諾を得る必要があります。例外にあたるケースでも、後のトラブルを回避するためには、覚書の相手方に承諾をとってから、地位承継することをおすすめします。賃貸物件の場合は、賃借人の許可を得る必要はありませんが、契約内容を変更する場合には、再度契約書を交わし直さなくてはいけませんので、こちらも把握しておきましょう。